«Nachhaltiges Bauen wird dann rentabel, wenn man es multipliziert»

Interview mit Immobilienexpertin Dr. Julia Selberherr

Frau Dr. Selberherr, der Büromarkt in der Region Basel gilt als schwierig. Trotzdem war Hortus bei Fertigstellung voll vermietet. War der Grund dafür auch die innovative Bauweise?

Definitiv. Die hohe Nachfrage war kein Selbstläufer, sondern lässt sich durch das klare Differenzierungsmerkmal begründen. Es zeigt sehr deutlich, dass es funktioniert, bewusst auf Nachhaltigkeit zu setzen. Unternehmen mit klar definierten Nachhaltigkeitszielen sind daran interessiert, nachhaltige Immobilien anzumieten. Gerade bei kommerziellen Liegenschaften wird dieses Differenzierungsmerkmal künftig weiter an Bedeutung gewinnen.

Welchen Einfluss hat das innovative Vermietungskonzept?

Das Konzept beinhaltet vollständig ausgebauten Flächen und einen Sharing-Ansatz. Exklusive Mietflächen werden auf ein Minimum reduziert, während gemeinsam genutzte Bereiche wie Besprechungsräume zentral zur Verfügung stehen. Das erfordert eine andere Betrachtungsweise. Unternehmen mieten weniger eigene Fläche, diese ist dafür hochwertiger und teurer pro Quadratmeter. Gleichzeitig steht ihnen bei Hortus das gesamte Erdgeschoss mit Besprechungs- und Aufenthaltsbereichen zur Verfügung. Entscheidend ist die Gesamtmietbelastung: Wenn man genau rechnet, zeigt sich, dass das Modell wirtschaftlich sehr attraktiv ist.

Führt die hohe Nachfrage für nachhaltige Gebäude auch zu höheren Immobilienwerten?

Aktuell ja. Solange es nur wenige wirklich nachhaltige Gebäude gibt, lässt sich für diese ein höherer Wert erzielen – man spricht vom sogenannten Green Premium. Mittelfristig wird sich das jedoch verändern. Nachhaltigkeit wird zunehmend zum Standard, und dann kippt dieser Effekt in einen Brown Discount: Gebäude mit Nachhaltigkeitsdefiziten werden am Markt abgestraft.

Wie wirkt sich Nachhaltigkeit konkret auf die Bewertung aus?

In der Bewertung geht es immer darum, abzubilden, was am Markt tatsächlich passiert. Bestimmte Nachhaltigkeitsaspekte sind heute bereits knallhart eingepreist. Dazu gehören Energieeffizienz, erneuerbare Energien und Betriebsoptimierungen, weil sie direkt den Cashflow beeinflussen und im Diskontierungssatz berücksichtigt werden. Das lässt sich gut mit Transaktionsdaten belegen.

Gibt es auch Aspekte, die noch nicht berücksichtigt werden?

Ja, insbesondere zirkuläres Bauen, Rückbaubarkeit und graue Emissionen. Hier fehlen uns bislang genügend Transaktionen, um eine zusätzliche Zahlungsbereitschaft eindeutig nachweisen zu können. Gleichzeitig zeigen unsere Umfragen unter Investoren sehr klar, dass diese Themen innerhalb der nächsten fünf Jahre deutlich an Bedeutung gewinnen werden.

Können Immobilienbewerter diese Entwicklung bereits antizipieren?

Nein, das können sie nicht. Immobilienbewerter dürfen den Markt nicht vorwegnehmen. In die Bewertung darf nur einfliessen, was heute für Investoren tatsächlich relevant ist. Was bei Akquisitionsentscheiden noch keine Rolle spielt, darf deshalb auch nicht eingepreist werden.

Gibt es dennoch messbare Effekte auf den Mietertrag?

Ja, vor allem durch die tieferen Betriebsemissionen und geringere Betriebsenergie. Energieeffiziente Gebäude verursachen daher weniger Nebenkosten. Da letztlich die Bruttomietbelastung entscheidend ist, kann man die Miete zu einem Teil erhöhen.

Wie sieht es bei Photovoltaik aus?

Photovoltaik ist klar wertrelevant. Die Erträge aus Eigenverbrauch, Rückspeisung ins Netz oder den Stromverkauf durch Modelle wie der Zusammenschluss zum Eigenverbrauch ZEV und lokale Elektrizitätsgemeinschaften lassen sich in der Bewertung als zusätzliche Erträge berücksichtigen.

Wie wichtig ist eine Ladeinfrastruktur für E-Mobilität?

Grundinstallationen für E-Mobilität gehören heute zum Soll. Aktuell ist es meist noch möglich, für ausgerüstete Parkplätze einen Zuschlag zu erzielen. Dieser Effekt wird aber temporär sein, mittelfristig erfahren Parkplätze und Einstellhallen ohne Ladeinfrastruktur eher einen Abschlag.

Welchen Einfluss haben Innovationen wie die Holz-Lehm-Decken bei Hortus?

Dafür gibt es heute noch keine nachweisbare zusätzliche Zahlungsbereitschaft. Das ist eines der Dilemmata: Aus Risiko- und Zukunftssicht sind solche Objekte attraktiv, aber der Marktwert bildet das noch nicht vollständig ab.

Wie beurteilen Sie die Wirkung eines Projekts wie Hortus auf den Markt?

Hortus hat eine sehr starke Vorbildwirkung. Es zeigt, dass ganzheitlich nachhaltiges Bauen funktionieren kann – auch wirtschaftlich. Solche Leuchtturmprojekte sind enorm wertvoll, weil sie neue Lösungen erproben und Erkenntnisse liefern, die in anderen Projekten weiterverwendet werden können.

Was ist aus Ihrer Sicht der entscheidende Faktor für die Zukunft?

Neue Lösungen im nachhaltigen Bauen werden dann wirtschaftlich rentabel, wenn man sie multipliziert und das Wissen breit streut. Genau das ist der Mehrwert solcher Projekte.

Vielen Dank für das Gespräch.